דירה רשומה בחברה משכנת: מה חשוב לדעת לפני קנייה, משכנתא או ירושה

יש דירות שאם תוציאו להן נסח טאבו, לא תמצאו בו את שם הבעלים. הזכויות בהן רשומות בספרים של חברה משכנת או של היזם, עד שהבניין יירשם בטאבו. אפשר לקנות ולמכור דירה כזו, אבל הבדיקות, המסמכים וההגנות בעסקה שונים, ובמאמר הזה אסביר במה.

מהי חברה משכנת

חברה משכנת היא הגוף שמנהל את רישום הזכויות בדירות של בניין שעוד לא נרשם בטאבו. זה יכול להיות גוף ותיק שבנה שיכונים, כמו עמידר, וגם יזם פרטי או משרד עורכי הדין שמייצג אותו. בחוק אין הגדרה כללית למונח. צו פיקוח על מחירים משנת 1999 מגדיר "נותן שירות" כמי שמנהל אצלו רישום של זכויות כאלה, או שהתחייב בחוזה עם המדינה לטפל ברישום שלהן בטאבו.

מה המשמעות של רישום בחברה ולא בטאבו

לפי חוק המקרקעין, עסקה במקרקעין נגמרת ברישום בטאבו, ועד אז רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה. מי שמחזיק דירה בחברה משכנת יכול למכור אותה, לקחת עליה משכנתא ולהוריש אותה, אבל כל עוד הבניין לא נרשם, הזכות שלו היא זכות חוזית.

ההבדל מורגש כשיש תחרות על הדירה. לפי החוק, כשנעשו שתי עסקאות סותרות לפני הרישום, הראשונה עדיפה. החריג הוא קונה שני שפעל בתום לב ובתמורה, והעסקה שלו נרשמה כשהוא עדיין בתום לב. לכן כדאי שהזכות שלכם תהיה רשומה ומתועדת בכל מקום שאפשר, ומוקדם.

גם הערת אזהרה, ההגנה הרגילה של קונה, מסתבכת כאן. לפי החוק, היא נרשמת על סמך התחייבות של מי שרשום בטאבו. כשהמוכר עצמו לא רשום שם, ההערה תלויה בהתחייבות של הגורם הרשום. לכן בעסקאות כאלה נשענים בדרך כלל על הגנות אחרות, שאפרט בהמשך.

אישור זכויות: המסמך שמחליף את נסח הטאבו

במקום נסח טאבו, החברה מנפיקה אישור זכויות. הצו מגדיר אותו כאישור על הזכויות "כפי שהן רשומות אצלו בעת מתן האישור". לכן כדאי לבקש אישור עדכני, סמוך לעסקה.

באישור בודקים:

• שהמוכר הוא בעל הזכות הרשום, ושהשם ומספר הזהות נכונים.
• שתיאור הדירה תואם את המציאות, כולל הצמדות כמו חניה או מחסן.
• אם רשומות משכנתאות, התחייבויות לרישום משכנתא, עיקולים או צווים.

לצד האישור בודקים את רשם המשכונות, כי משכון שנרשם שם לא תמיד מופיע בספרי החברה. כדאי להוציא גם נסח טאבו של החלקה, כדי לדעת מי רשום בה. את שאר הבדיקות לפני קנייה פירטתי במאמר מה לבדוק לפני חתימה על חוזה לרכישת דירה.

מכירה: העברת הזכויות בספרי החברה

לכל חברה יש נוהל העברת זכויות משלה, ולכן מתחילים בקבלת הנוהל. בדרך כלל החברה מבקשת בקשת העברה שהמוכר והקונה חתמו עליה, אישורי מיסים ואישור עירייה. לא פעם היא רושמת את ההעברה רק אחרי שהקונה שילם את כל התמורה.

עד שההעברה נרשמת, אפשר להגן על הקונה בכמה דרכים: משכון לטובתו ברשם המשכונות, הערה לטובתו בספרי החברה, ומנגנון בחוזה שמבטיח את השלמת ההעברה. את סדר התשלומים צריך להתאים להגנות האלה. איך בונים אותו בעסקת יד שנייה הסברתי במאמר סדר התשלומים בקניית דירה יד שנייה.

משכנתא על דירה שרשומה בחברה משכנת

גם הבנק לא יכול לרשום משכנתא בטאבו. בבנק לאומי, למשל, הנוהל לדירה שרשומה בחברה משכנת דורש שלושה ביטחונות: התחייבות של החברה לרשום משכנתא לטובת הבנק, ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר ומשכון של הזכויות ברשם המשכונות. בנוסף נדרש אישור זכויות עדכני. בבנקים אחרים הדרישות יכולות להיות שונות, אז כדאי לברר אותן לפני החתימה על חוזה הרכישה ולהשאיר זמן להשגת המסמכים מהחברה.

ירושה של זכויות שרשומות בחברה משכנת

גם זכות שרשומה בחברה משכנת עוברת בירושה. כדי להעביר אותה ליורשים צריך צו ירושה או צו קיום צוואה, ולרשום אותו בחברה. המסמכים שהחברה דורשת תלויים בנוהל שלה. ההמלצה שלי היא לרשום את הצו בחברה זמן קצר אחרי שניתן, ולא לחכות למכירה. כך היורשים לא מגלים בעיה ברישום דווקא כשיש קונה ולוח זמנים.

כמה מותר לחברה משכנת לגבות

העמלות של חברה משכנת בפיקוח. צו פיקוח קובע מחיר מרבי לרישום העברת זכויות בספרי החברה. לשירותים אחרים, כמו אישור זכויות, המחיר המרבי הוא האגרה של השירות המקביל בטאבו. הצו לא חל על רישום הזכויות של מי שקנה את הדירה ישירות מהחברה. כשהחברה דורשת עמלה, כדאי לבדוק שהיא בתוך התקרה.

מתי הבניין צריך להירשם בטאבו

חוק המכר (דירות) קובע לוחות זמנים למי שמוכר דירה בבניין חדש:

• לרשום את החלוקה והאיחוד של הקרקע במועד המוקדם ביותר האפשרי.
• לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים לא יאוחר משנה מרישום החלוקה והאיחוד או ממסירת הדירה, לפי המאוחר.
• לרשום את זכויות הקונה לא יאוחר משישה חודשים מרישום הבית המשותף או ממסירת הדירה, לפי המאוחר.

תקופות עיכוב שנגרמו מנסיבות שלא בשליטת המוכר, ושהוא לא יכול היה למנוע, אינן נספרות. לפי החוק, אפשר לשנות את ההוראות האלה בחוזה רק לטובת הקונה.

בפועל הרישום נמשך לעיתים שנים. צוות שמינה משרד המשפטים כתב ב-2021 שיש בישראל מאות אלפי יחידות דיור שלא נרשמו. לכן כשקונים דירה כזו כדאי לברר מה מצב הרישום ומה מעכב אותו. עיכוב טכני שונה מאוד מבעיה בקרקע או בהיתרים.

בעיות שכדאי לזהות מראש

• שרשרת העברות שלא נרשמה: המוכר קנה ממי שקנה מהרשום, ולא כל ההעברות נרשמו בחברה.
• טעות בשם או במספר זהות, שעלולה לעכב משכנתא או העברה.

לסיכום

בדירה שרשומה בחברה משכנת, הבדיקה עוברת דרך ספרי החברה ורשם המשכונות, וההגנות על הקונה ועל הבנק נבנות בלי רישום בטאבו. אם אתם קונים או מוכרים דירה כזו, או צריכים לרשום ירושה בחברה, אשמח לבדוק איתכם את המסמכים.