ערבות מגוף חוץ-בנקאי ברכישת דירה מקבלן - מה משתנה החל מספטמבר 2026

רוכשי דירות מקבלן מכירים את הדרישה להבטיח את הכספים ששולמו על חשבון המחיר - עד היום, בעיקר באמצעות ערבות בנקאית. החל מ-30.9.2026 ייכנס לתוקף תיקון לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, שמוסיף אפשרות נוספת: ערבות שמנפיק גוף חוץ-בנקאי מפוקח, ולא רק בנק או חברת ביטוח.

התוכן כאן הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני חתימה על חוזה רכישת דירה מקבלן מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

מה קובע התיקון

עד מועד כניסת התיקון לתוקף, סעיף 2 לחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות הגביל את סוגי הבטוחות שקבלן יכול להציע לרוכש בעיקר לערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. התיקון, שפורסם ברשומות, מוסיף הגדרה חדשה: "נותן ערבות אחר" - גוף חוץ-בנקאי מפוקח, ובלבד שהוא עומד בדרישות נזילות ובדרישת הלימות הון שקבע לגביו הממונה על שוק ההון, המפקח על נותני שירותים פיננסיים, או המפקח על הבנקים, לפי העניין, לצורך פיקוח על יציבותו.

הרקע לשינוי

התיקון הוא חלק מחוק ההסדרים לשנת 2026, במסגרת רפורמה רחבה שעניינה הגברת התחרות בשוק מתן הערבויות - שוק שכיום נשלט ברובו על ידי המערכת הבנקאית. הרפורמה, שאושרה בוועדת הכלכלה של הכנסת, מתקנת עשרות חוקים קיימים במקביל - בכל מקום שדרש עד היום ערבות בנקאית או ערבות ממבטח בלבד, ולא רק בחוק המכר (דירות).

איך הערבות מגנה על הכסף בפועל

כדי להבין מה בעצם משתנה, כדאי להבין איך המנגנון עובד היום. כאשר קבלן מוכר דירה בליווי בנקאי, נפתח לפרויקט "חשבון ליווי" ייעודי וסגור - כל התשלומים מרוכשי הדירות מופקדים בו, ומשוחררים לקבלן רק בהתאם לקצב התקדמות הבנייה, בפיקוח מפקח מטעם הבנק. במקביל, הבנק המלווה מנפיק לכל רוכש ערבות בסכום התואם את מה ששילם. אם הפרויקט לא יושלם - למשל בעקבות פשיטת רגל של הקבלן - הרוכש פונה לגוף שהנפיק את הערבות ודורש את כספו בחזרה.

האינטרס של נותן הערבות בהשלמת הפרויקט

נותן הערבות - בין אם מדובר בבנק, בחברת ביטוח, ובעתיד גם בגוף חוץ-בנקאי מפוקח - מתחייב להשיב לרוכש את כספו אם הפרויקט לא יושלם. מכאן נובע לו אינטרס כלכלי ברור בהשלמת הפרויקט: ככל שהבנייה תסתיים והדירה תימסר כמוסכם, הערבות פוקעת מבלי שהוא נדרש לשלם דבר. זו הסיבה שבמקרים של קבלן שנקלע לקשיים, נותני ערבויות (ובמובנים מסוימים גם גורמי מימון הפרויקט, כשמדובר באותו גורם) נוטים לפעול להשלמת הבנייה - למשל באמצעות מינוי קבלן מחליף - ולא רק להמתין ולשלם.

מה זה אומר בפועל לרוכש דירה

מרגע כניסת התיקון לתוקף, רוכש דירה עשוי לקבל מהקבלן ערבות שאינה מבנק אלא מגוף חוץ-בנקאי. הגופים הללו אינם פועלים ללא פיקוח - החוק מתנה את הזכות להנפיק ערבות כאמור בכך שהגוף מחזיק ברישיון מתאים מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (או מהמפקח הרלוונטי), ועומד בדרישות נזילות והלימות הון שאותו רגולטור קובע.

בבדיקת הבטוחה שמוצעת לו, יהיה חשוב לוודא לא רק שהערבות ניתנה, אלא גם שנותן הערבות אכן מחזיק ברישיון ובאישור הפיקוח הנדרשים - ולא להסתפק בכך שמדובר ב"ערבות" בלבד.

יחד עם זאת, נכון להיום התקנות המפורטות שיסדירו את אופן היישום המעשי של הפיקוח על הגופים הללו טרם פורסמו באופן סופי, ואין עדיין רשימה מלאה של גופים שקיבלו את האישור הרלוונטי ספציפית לערבויות לרוכשי דירות. מי שנתקל בערבות כזו בפועל סמוך למועד הכניסה לתוקף, כדאי שיוודא מול עורך הדין המלווה את העסקה שהגוף שהנפיק אותה אכן עומד בדרישות העדכניות.

סיכום

התיקון מרחיב את מגוון הבטוחות האפשריות ברכישת דירה מקבלן, אבל לא משנה את העיקרון המרכזי - כספי הרוכש חייבים להיות מובטחים באחת הדרכים שקבע החוק, על ידי גוף מפוקח. מי שנמצא בעיצומו של תהליך רכישה סביב מועד הכניסה לתוקף, ורוצה לוודא שהבטוחה שהוצעה לו תקפה ומספקת, מוזמן לפנות אליי.