ערבות מגוף חוץ-בנקאי ברכישת דירה מקבלן: מה משתנה מספטמבר 2026

רוכשי דירות מקבלן מכירים את הדרישה להבטיח את הכספים ששילמו על חשבון המחיר, עד היום בעיקר בערבות בנקאית. ב-30.9.2026 נכנס לתוקף תיקון לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974, שמוסיף אפשרות: ערבות שמנפיק גוף חוץ-בנקאי מפוקח, ולא רק בנק או חברת ביטוח.

מה קובע התיקון

עד כניסת התיקון לתוקף, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) הגביל את הבטוחות שקבלן יכול להציע לרוכש בעיקר לערבות בנקאית או לפוליסת ביטוח. התיקון, שפורסם ברשומות, מוסיף הגדרה חדשה: "נותן ערבות אחר", גוף חוץ-בנקאי מפוקח שעומד בדרישות נזילות ובדרישת הלימות הון שקבע לגביו הממונה על שוק ההון, המפקח על נותני שירותים פיננסיים או המפקח על הבנקים, לפי העניין, לצורך פיקוח על יציבותו.

הרקע לשינוי

התיקון הוא חלק מחוק ההסדרים לשנת 2026, ברפורמה שמטרתה להגביר את התחרות בשוק הערבויות, שהיום נשלט ברובו על ידי המערכת הבנקאית. הרפורמה, שאושרה בוועדת הכלכלה של הכנסת, מתקנת עשרות חוקים במקביל: בכל מקום שדרש עד היום ערבות בנקאית או ערבות ממבטח בלבד, ולא רק בחוק המכר (דירות).

איך הערבות מגנה על הכסף בפועל

כשקבלן מוכר דירה בליווי בנקאי, נפתח לפרויקט "חשבון ליווי" ייעודי. כל התשלומים מהרוכשים מופקדים בו ומשוחררים לקבלן לפי התקדמות הבנייה, בפיקוח מפקח מטעם הבנק. הבנק המלווה מנפיק לכל רוכש ערבות בסכום ששילם. אם הפרויקט לא יושלם, למשל בגלל פשיטת רגל של הקבלן, הרוכש פונה לגוף שהנפיק את הערבות ודורש את כספו בחזרה.

האינטרס של נותן הערבות בהשלמת הפרויקט

נותן הערבות, בין בנק, חברת ביטוח ובעתיד גם גוף חוץ-בנקאי מפוקח, מתחייב להשיב לרוכש את כספו אם הפרויקט לא יושלם. לכן יש לו אינטרס כלכלי בהשלמת הפרויקט: אם הבנייה מסתיימת והדירה נמסרת, הערבות פוקעת והוא לא משלם. כשקבלן נקלע לקשיים, נותני ערבויות (ובמידה מסוימת גם מי שמממן את הפרויקט, כשמדובר באותו גורם) נוטים לפעול להשלמת הבנייה, למשל במינוי קבלן מחליף, ולא רק להמתין ולשלם.

מה זה אומר בפועל לרוכש דירה

מרגע כניסת התיקון לתוקף, רוכש דירה עשוי לקבל מהקבלן ערבות של גוף חוץ-בנקאי. הגופים האלה מפוקחים: החוק מתנה את הזכות להנפיק ערבות כזו ברישיון מתאים מרשות שוק ההון, ביטוח וחיסכון (או מהמפקח הרלוונטי), ובעמידה בדרישות נזילות והלימות הון שאותו רגולטור קובע.

כשבודקים את הבטוחה שמוצעת לכם, צריך לוודא שהערבות ניתנה, וגם שנותן הערבות מחזיק ברישיון ובאישור הפיקוח הנדרשים.

ביולי 2026 פרסמה רשות שוק ההון טיוטות של הוראות שיסדירו את הפיקוח על הגופים האלה. רשימה פומבית של גופים שקיבלו רישיון לתת ערבויות לרוכשי דירות עדיין לא מצאתי. מי שמקבל ערבות כזו סמוך למועד הכניסה לתוקף כדאי שיוודא עם עורך הדין שמלווה את העסקה שהגוף שהנפיק אותה עומד בדרישות העדכניות.

סיכום

התיקון מרחיב את סוגי הבטוחות האפשריות ברכישת דירה מקבלן, והעיקרון לא משתנה: כספי הרוכש צריכים להיות מובטחים באחת הדרכים שקבע החוק, על ידי גוף מפוקח. אם אתם באמצע רכישה סביב מועד הכניסה לתוקף ורוצים לוודא שהבטוחה שהוצעה לכם תקפה, אשמח לבדוק.