תקופת בדק מול תקופת אחריות: מי צריך להוכיח את מקור הליקוי

שתי תקופות שנשמעות דומות, וקובעות אם הנטל להוכיח את מקור הליקוי מוטל על הקבלן או עליכם.

שתי תקופות, זו אחרי זו

חוק המכר (דירות) קובע שני שלבים נפרדים לאחריות הקבלן על ליקויי בנייה. תקופת הבדק מתחילה כשהדירה נמסרת לכם, ועם סיומה מתחילה תקופת האחריות, שאורכה שלוש שנים לכל סוגי הליקויים. ההבדל בין השתיים הוא גם במשך הזמן וגם בשאלה מי צריך להוכיח מה. אם המסירה עצמה מתאחרת, על הפיצוי לפי החוק כתבתי במאמר נפרד.

תקופת הבדק: הנטל על הקבלן

בתקופת הבדק הקבלן אחראי לתקן ליקויים שהתגלו בדירה, חוץ מליקויים שנגרמו באשמתכם. הרוכש לא צריך להוכיח שהקבלן טעה או התרשל. מספיק לדווח על הליקוי, והקבלן צריך לתקן אותו.

תקופת האחריות: הנטל עובר אליכם

בתקופת האחריות, שלוש השנים שאחרי תקופת הבדק, הנטל מתהפך. אתם צריכים להוכיח שהליקוי נובע מעבודה לקויה של הקבלן או מחומרי בנייה לא מתאימים, ולא משימוש לא נכון בדירה או מבלאי רגיל. אותו ליקוי יכול להיות קל להוכחה אם התגלה בתקופת הבדק, וקשה הרבה יותר להוכחה אם התגלה חודש אחרי שהיא הסתיימה.

משך תקופת הבדק משתנה לפי סוג הליקוי

משך תקופת האחריות אחיד, שלוש שנים, ואילו משך תקופת הבדק קבוע בתוספת לחוק בנפרד לכל סוג ליקוי, ויש הבדלים גדולים בין הקטגוריות. לליקויים מסוימים (כמו במערכות צנרת או בריצוף) תקופת בדק קצרה יחסית, ולאחרים (כמו סדקים משמעותיים או קילוף חיפויי חוץ) תקופה ארוכה יותר. כדי לדעת איזו תקופת בדק חלה על הליקוי שלכם, כדאי לבדוק עם עורך דין את הנוסח העדכני של התוספת לחוק, כי הפירוט עודכן יותר מפעם אחת מאז חקיקת החוק.

חריג: אי-התאמה יסודית, 20 שנה וגם אחר כך

אי-התאמה יסודית היא ליקוי בחלקי הבניין שנושאים את העומסים ומעבירים אותם לקרקע, ושנוגע ליציבות הבניין ולבטיחותו. לליקוי כזה תקופת בדק של 20 שנה ממסירת הדירה, ובמהלכה הקבלן אחראי אלא אם יוכיח שהליקוי נגרם באשמתכם. גם אחרי 20 השנים הקבלן עדיין אחראי, אבל רק אם תוכיחו שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.

אחרי ששתי התקופות הסתיימו

גם אחרי שתקופת הבדק ותקופת האחריות הסתיימו, ההגנה לא בהכרח נעלמת. אם התגלתה תקלה שלא הייתה אפשרות סבירה לגלות בשנים הראשונות למגורים, הודעתם עליה למוכר כבר באותן שנים, והיא לא תוקנה, עשויה לעמוד לכם הגנה גם אחרי שהתקופות חלפו.

אי אפשר לוותר על ההגנה, גם בחוזה

אי אפשר לבטל, לקצר או לשנות את תקופות הבדק והאחריות, גם בהסכמה מפורשת של הרוכש בחוזה המכר. אם הקבלן החתים אתכם על ויתור על חלק מההגנות האלה, הסעיף כנראה לא יחזיק.

מה עושים אם הקבלן מסרב לתקן

אפשר להגיש תלונה לרשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, ובמקרים המתאימים גם תביעה אזרחית לפיצויים על הפרת חובה חקוקה או רשלנות. תיעוד מסודר של הליקוי, של מועד הגילוי ושל מועד הדיווח לקבלן קובע באיזו תקופה אתם נמצאים, ולכן איזה נטל הוכחה חל עליכם.

לסיכום

ההבדל בין תקופת בדק לתקופת אחריות קובע אם אתם צריכים רק לדווח על ליקוי או להוכיח את מקורו. תיעוד מדויק של מועד הגילוי והדיווח יכול לקבוע איזו תקופה חלה עליכם, ולכן כמה קשה יהיה לממש את הזכות. אם יש לכם ליקוי בנייה והקבלן לא משתף פעולה, אשמח לעזור.