חוכרי משנה באגודה שיתופית לשיכון: למה צריך להסדיר את הרישום ואיך עושים את זה

בשכונות ותיקות שנבנו דרך אגודות שיתופיות לשיכון, רשומה בנסח הטאבו לא פעם האגודה כחוכרת ראשית, ובעלי הבתים רשומים כחוכרי משנה. במאמר הזה אסביר למה צריך להסדיר את הרישום לפני מכירה ואיך עושים את זה.

איך נוצר המצב הזה

בשנים שלפני קום המדינה ואחריה נבנו שכונות פועלים רבות דרך אגודות שיתופיות. הבנייה נעשתה על קרקעות של הקק"ל, ולכל פרויקט הוקמה אגודה שיתופית משלו, שחכרה את הקרקע ובנתה את הבתים במימון הרוכשים, שהיו חייבים להיות חברים בה. האגודה נרשמה כחוכרת הראשית של הקרקע, וכל משפחה נרשמה כחוכרת משנה של הבית שלה.

עשרות שנים אחר כך, האגודות האלה כבר לא ממלאות תפקיד ממשי, אבל הרישום נשאר בטאבו. יש תושבים שמגלים את זה רק כשהם מוציאים נסח לקראת מכירה, משכנתא או ירושה.

איפה זה קיים

בהרצליה לדוגמה יש כמה שכונות כאלה. בשכונת נווה עמל, החוכרת הראשית היא נווה עמל אגודה שיתופית לשיכון בהרצליה בע"מ. בשכונת גן רש"ל, החוכרת הראשית היא שיכון פועלים בהרצליה אגודה שיתופית בע"מ. ישנן דוגמאות נוספות בשכונות אחרות בעיר.

נווה עמל, השכונה הגדולה בהרצליה, הוקמה בשנות ה-50 כשכונת פועלים, ומכאן שמה. האגודה של נווה עמל נמצאת בפירוק, ומונה לה מפרק. בהליך שהתנהל לפני רשם האגודות השיתופיות נטען שכ-300 יחידות רשומות עדיין כחכירת משנה תחת החכירה הראשית של האגודה, ושכדי להעלות כל אחת מהן לדרגת חכירה ראשית נדרשת הסכמת האגודה.

מה רשום בנסח ומה זה אומר

בנסח של בית כזה מופיעות שלוש שכבות: רשות מקרקעי ישראל או קק"ל כבעלים, האגודה כחוכרת ראשית, ובעל הבית כחוכר משנה. הזכויות שלכם בבית אמיתיות ורשומות, אבל הן נגזרות מהחכירה של האגודה ותלויות בה.

מה ההבדל בין חכירה מרמ"י לבין בעלות מלאה, הסברתי במאמר נפרד: חכירה מול בעלות מלאה.

החיבור הזה מתבטא גם בחברות באגודה. לפי תקנות האגודות השיתופיות, באגודה לשיכון, אדם נחשב חבר רק אם רשומה על שמו חכירה או חכירת משנה בדירה שהחכירה הראשית עליה רשומה על שם האגודה. לכן ההליך כולל גם ביטול של החברות שלכם באגודה.

למה אי אפשר למכור בלי להסדיר

כל עוד האגודה רשומה מעליכם, כל העברה של הזכויות שלכם תלויה בה. בנוהל של רשות מקרקעי ישראל להעברת זכויות נקבע שכשמבקשים להעביר זכויות חכירת משנה, יש לבדוק את מעמדה של החוכרת הראשית ולדרוש את הסכמתה.

כשהאגודה בפירוק, המצב מסתבך עוד יותר. אין ועד ואין מוסדות פעילים, ומי שמוסמך לתת הסכמה הוא המפרק. רשם האגודות השיתופיות ציין שתפקידו של המפרק הוא לחתום על מסמכים והסכמות להעברת החכירה הראשית מהאגודה לחברים הרשומים כחוכרי משנה. בפועל, קונה ועורך הדין שלו לא יתקדמו עם עסקה כשהרישום במצב הזה, ובנק לא יסכים לממן אותה.

משכנתא וירושה: אותה תלות באגודה

אותה תלות באגודה קיימת גם בפעולות אחרות:

• משכנתא: רישום משכנתא על הבית מחייב הסכמה של האגודה, כלומר פנייה נפרדת למפרק בכל פעם.
• ירושה: גם רישום צו ירושה או צו קיום צוואה עובר דרך האגודה.

אחרי ההסדרה אתם רשומים ישירות מול רמ"י, וכל הפעולות האלו נעשות בלי תלות באגודה.

איך עובד ההליך

ההליך אינו חדש. בנוהלי רשם המקרקעין יש התייחסות מפורשת לביטול חכירות רשומות לטובת אגודות שיתופיות שפורקו ולשינוי מעמד חוכרי המשנה לחוכרים, בלי שינוי בתנאי החכירה. כלומר, אתם לא מקבלים זכות חדשה, אלא נרשמים ישירות על אותה זכות שכבר הייתה לכם.

כך נראה ההליך למשל בשכונת נווה עמל בהרצליה. באגודות אחרות הפרטים עשויים להיות שונים.

1. מול המפרק: מגישים בקשה לביטול החברות באגודה ולמחיקת החכירה, יחד עם שטרות ביטול חכירה, נסח טאבו עדכני, וצו ירושה וייפוי כוח אם צריך. המפרק מחזיר את השטרות חתומים באישור האגודה, יחד עם פרוטוקול.
2. מול רשות מקרקעי ישראל: מגישים בקשה להעלאת חכירת המשנה לדרגת חכירה ראשית, ומקבלים תקנה להארכת החכירה ושטרות מאושרים.
3. מול רשות המסים: כשהחכירה עדיין בתוקף לפי הנסח, מדווחים על ביטול החכירה הראשית וחכירת המשנה ומקבלים אישורי פטור ממס שבח וממס רכישה.
4. מול העירייה: מבקשים אישור לטאבו, כולל תצהירים לעניין פטור מהיטל השבחה.
5. בטאבו: מגישים את כל המסמכים לרישום, ובסיום מעדכנים את המפרק ושולחים לו העתקים.

נקודות שכדאי להכיר

• חכירה שפקעה: אם לפי הנסח תקופת החכירה כבר הסתיימה, אין צורך באישורי רשות המסים והעירייה, וההליך מתקצר.
• חוכרי משנה שנפטרו: אם בעלי הזכויות הרשומים אינם בחיים, צריך קודם צו ירושה או צו קיום צוואה.
• מסמכי האגודה: לעיתים נדרשים העתקים נוטריוניים של מסמכי האגודה ותצהירי זיהוי, ואותם צריך להשיג בנפרד.
• זיהוי הדירה: בבתים ישנים קורה ששטר החכירה המקורי לא מזהה את הנכס בבירור. במקרה כזה צריך לטפל בזה כחלק מההליך.

מתי כדאי להתחיל

כדאי להתחיל מוקדם. ההליך עובר דרך המפרק, רמ"י, רשות המסים, העירייה והטאבו, וכל אחד מהם עובד בקצב שלו. מי שמתחיל רק אחרי שמצא קונה מכניס את העסקה ללוח זמנים שהוא לא שולט בו. מי שמסדיר את הרישום מראש מגיע למכירה, למשכנתא או לירושה עם נכס רשום ישירות על שמו, בלי צורך בהסכמה של האגודה.

אם אתם צריכים עזרה בהסדרת הרישום, לפני מכירה או פשוט כדי לסגור את העניין, אשמח לעזור. יש לי ניסיון במחיקת חכירה ראשית של אגודות שיתופיות ובהעלאת חוכרי משנה לדרגת חכירה ראשית.