חכירה או בעלות: מה אתם קונים כשאתם קונים דירה
כ-93% מהקרקעות בישראל אינן בבעלות פרטית. כשקונים דירה על קרקע כזו, רוכשים זכות חכירה, וזה משפיע על עלויות ועל זכויות.
כשקונים דירה על קרקע שאינה בבעלות פרטית, רוכשים זכות חכירה ולא בעלות. כ-93% מהקרקעות בישראל שייכות למדינה, לקרן הקיימת או לרשות הפיתוח, ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל. לכן חשוב לבדוק אם מדובר בבעלות פרטית או בחכירה לטווח ארוך, ואם הנכס מהוון, כי זה משפיע על הזכויות ועל העלויות בעתיד.
התוכן כאן הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני רכישת דירה על קרקע חכורה או היוון הזכויות מומלץ להתייעץ עם עורך דין.
עיקרי הדברים7 חלקים
כ-93% מהקרקעות בישראל אינן בבעלות פרטית, ולכן מי שקונה דירה צריך לדעת אם הוא רוכש בעלות או זכות חכירה. במאמר הזה אסביר מה ההבדל, מהו היוון ואיך אפשר לעבור לבעלות.
רוב הקרקע בישראל אינה בבעלות פרטית
רק כ-7% מהקרקעות בישראל רשומות בבעלות פרטית מלאה. 93% הנותרים שייכים למדינה, לקרן הקיימת לישראל או לרשות הפיתוח, ומנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). מי שקונה דירה על קרקע כזו לא קונה את הקרקע, אלא זכות חכירה ארוכת טווח, ורמ"י נשארת הבעלים.
מהי חכירה ולמה זה משנה
חכירה עירונית ניתנת בדרך כלל ל-49 שנה, עם אפשרות הארכה ל-98 שנה ("חכירה לדורות"). כל עוד הקרקע לא מהוונת (ראו בהמשך), החוכר משלם לרמ"י דמי חכירה שנתיים, בדומה לשכר דירה על הקרקע בלבד. בנוסף, רמ"י יכולה לגבות תשלומים על פעולות כמו הרחבת בנייה, פיצול מגרש ואף מכירת הנכס.
היוון
היוון הוא תשלום חד פעמי מראש שמכסה את דמי החכירה לכל התקופה, בשיעור של כ-91% משווי הקרקע. נכס מהוון פטור בדרך כלל מ"דמי הסכמה" במכירה, ולכן הוא שווה יותר וקל יותר למכור אותו. במכירת נכס לא מהוון יש לשלם לרמ"י דמי הסכמה, עלות נוספת שתלויה בנסיבות הנכס, וקונים לא תמיד יודעים עליה מראש.
הרפורמה שמאפשרת לעבור לבעלות, בפנייה יזומה
בשנים האחרונות רמ"י מאפשרת לחוכרים רבים להמיר את זכות החכירה לבעלות מלאה, לעיתים בלי תשלום נוסף, במיוחד כשתקופת החכירה המקורית הסתיימה אחרי 8.2.2010. ההמרה פוטרת מהצורך לקבל את אישור רמ"י ולשלם על פעולות עתידיות בנכס. היא לא נעשית מעצמה, וצריך לפנות לרמ"י כדי לממש אותה.
קראו גםדירה רשומה בחברה משכנת: מה חשוב לדעת לפני קנייה, משכנתא או ירושהמה לבדוק כשקונים נכס כזה
לפני חתימה על חוזה רכישה צריך לבדוק, מעבר לנסח הטאבו, אם הנכס מהוון ומתי מסתיימת תקופת החכירה. שני הנתונים האלה קובעים אם תשלמו דמי הסכמה כשתמכרו, ואם אפשר להמיר את הנכס לבעלות מלאה בלי עלות.
למי שכבר יש נכס כזה
אם יש לכם נכס על קרקע שמנוהלת על ידי רמ"י, כדאי לבדוק מולה אם אתם זכאים להמרה לבעלות מלאה בלי תשלום, ואם הנכס מהוון. הבדיקה יכולה לחסוך עלות משמעותית כשתרצו למכור, להרחיב או לפצל את המגרש.
לסיכום
ברוב המקרים, מי שקונה דירה בישראל רוכש זכות חכירה ארוכת טווח על קרקע ציבורית, ולא בעלות מלאה. ההבדל בין נכס מהוון לנכס לא מהוון, והאפשרות להמיר לבעלות, יכולים להשפיע על עשרות אלפי שקלים בהמשך. אם אתם עומדים לקנות נכס, או שיש לכם נכס ולא בדקתם את מצב החכירה שלו, אשמח לעזור.
יש לכם שאלה במקרקעין?
נבין יחד את המצב ומה הצעד הבא. לפני שמתחילים, תקבלו הצעת מחיר ברורה.