פטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה: שלושת התנאים

אם ירשתם דירה ואתם שוקלים למכור אותה, כדאי לבדוק מראש אם המכירה פטורה ממס שבח. ריכזתי כאן את שלושת התנאים לפטור, את תקרת השווי ואת העדכונים האחרונים בנושא.

הירושה עצמה לא חייבת במס

העברת דירה בירושה אינה "מכירה" ולא מחייבת במס שבח. המס עשוי לחול רק כשהיורשים מוכרים את הדירה, ואז חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, יכול לתת פטור מלא.

תנאי ראשון: הקשר בינכם לבין המוריש

הפטור חל רק אם המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו (כולל נכד) או בן זוג של צאצא. הפטור לא חל כשהורה יורש מילדו או כשאח יורש מאחיו, אלא רק בקו של בן זוג וצאצאים.

תנאי שני: כמה דירות היו למוריש

לפני פטירתו, המוריש היה צריך להיות בעלים של דירת מגורים אחת בלבד. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע (בעניין וייסגלס, עמ"ש 251/99) שגם בעלות על חלק מדירה נוספת שוללת את הפטור. באותו מקרה הייתה למורישה, נוסף על הדירה, 1/20 מדירה אחרת.

תנאי שלישי: היורש נכנס בנעלי המוריש

התנאי השלישי בוחן שאלה תיאורטית: אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה בעצמו, האם היה פטור ממס? אם כן, היורש נכנס בנעליו ונהנה מאותו פטור.

תקרת הפטור

הפטור חל עד תקרת שווי של 5,008,000 ש"ח (נכון לשנים 2024-2027). על הסכום שמעל התקרה משלמים מס שבח על החלק העודף בלבד, כלומר הפטור הופך לחלקי ואינו מתבטל.

כמה יורשים: תקרה אחת לדירה

ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב קבעה ברוב דעות (בעניין אריאל, ו"ע 44028-01-16) שתקרת הפטור חלה על הדירה כולה, ולא על החלק של כל יורש בנפרד. על הסכום שמעל התקרה, הזכאות של היורשים לחישוב מס מוטב (לינארי) תלויה בזכאות שהייתה למוריש עצמו אילו מכר את הדירה. היורשים נכנסים בנעליו גם בעניין הזה.

עדכון: הפטור חל גם בהתחדשות עירונית (מאז מרץ 2026)

עד לאחרונה, המדיניות הייתה שאם הדירה שירשתם נהרסה ונבנתה מחדש בתמ"א 38/2 או בפינוי-בינוי, הפטור לא חל על הדירה החדשה, כי היא נחשבה "זכות אחרת". רשות המסים שינתה את המדיניות בנייר עמדה ממרץ 2026: דירת התמורה בפרויקט התחדשות עירונית נחשבת המשך של דירת הירושה, גם בתקופה שבין ההריסה לקבלת הדירה החדשה, והיורש ממשיך ליהנות מהפטור. העמדה החדשה מוגבלת למקרים שבהם מתקבלת בפרויקט דירת מגורים אחת בפטור מלא ממס, ולכן לא כל מבנה עסקה ייכנס אליה.

הפטור לא נספר נגד פטורים אחרים שלכם

הזכאות לפטור הזה לא תלויה במספר הדירות שבבעלותכם כיורשים, ולא בשימוש שכבר עשיתם בפטורים אחרים בעבר.

כלי תכנון שימושי: חלוקת עיזבון לפני מכירה

כשיש כמה יורשים וכמה נכסים בעיזבון, החלוקה הראשונה של הנכסים בין היורשים אינה "מכירה" ואינה יוצרת אירוע מס. זה כלי תכנון לגיטימי, למשל הקצאת דירה ליורש שאין לו דירה משלו, כדי שיוכל בעתיד להשתמש גם בפטור האישי שלו.

לסיכום

פטור ממס שבח בדירת ירושה יכול לחסוך סכום משמעותי. הוא תלוי בשלושה תנאים מצטברים ובתקרת שווי, והכללים מתעדכנים, כמו השינוי לגבי תמ"א 38/2 ופינוי-בינוי. לפני שאתם מוכרים דירה שירשתם, אשמח לבדוק איתכם אם אתם עומדים בתנאי הפטור לפי המדיניות העדכנית.