נתתם דירה במתנה? רשות המיסים אולי לא מסכימה

התוכן כאן הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי. לפני העברת נכס במתנה מומלץ להתייעץ עם עורך דין.

מה בדיוק זו עסקה כזו

העברת דירה במתנה, המכונה משפטית "העברה ללא תמורה", היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין - היא מחייבת דיווח לרשות המסים ורישום בטאבו, בדיוק כמו מכירה רגילה, גם אם לא עובר כסף בין הצדדים. חשוב לדעת: אם עוברת תמורה כלשהי, ולו זעירה, זה כבר לא נחשב "מתנה" מבחינה משפטית, וסעיפי הפטור לא יחולו.

היתרון המיסויי - ומי בכלל נחשב "קרוב"

נותן המתנה יכול ליהנות מפטור מלא ממס שבח כשההעברה היא לקרוב משפחה, ומקבל המתנה משלם בדרך כלל רק שליש ממס הרכישה הרגיל. שימו לב: ההגדרה של "קרוב" שונה בין שני המסים - לעניין מס רכישה ההגדרה רחבה יותר וכוללת גם אחים ואחיות, בעוד שלעניין הפטור ממס שבח, אחים נחשבים "קרוב" רק כשמדובר בדירה שהתקבלה בירושה או במתנה מהורה או מסב.

"תקופת צינון" - למה אי אפשר למכור מיד

כדי למנוע מצב שבו מעבירים דירה במתנה רק כדי למכור אותה מיד אחר כך בלי מס, החוק קובע תקופת המתנה מינימלית - בדרך כלל 3 עד 4 שנים, בהתאם לנסיבות (למשל האם מקבל המתנה מתגורר בדירה בפועל). מכירה לפני תום התקופה מחייבת בתשלום מס שבח רטרואקטיבי.

הנקודה הכי חשובה: מכירה עם החזרת הכסף להורה עלולה להיפסל כליל

גם אם עברה תקופת הצינון הפורמלית, אם בפועל מתברר שהמטרה היחידה של העברת הדירה הייתה הפחתת מס - למשל, הילד מוכר את הדירה ומעביר את הכסף בחזרה להורה, או שההורה ממשיך לשלוט בפועל בדירה ובתמורה שהתקבלה ממנה - רשות המסים יכולה להסתכל על כל השרשרת כעסקה מלאכותית ולבטל אותה לגמרי. תקדים ידוע בנושא הוא פרשת שמרת, שם נקבע במפורש שאם למהלך אין שום טעם כלכלי אמיתי מעבר לחיסכון במס, ניתן לבטל את הטבות המס שהתקבלו. במקרה כזה, המס עלול להיות מחושב כאילו ההורה עצמו מכר את הדירה ישירות.

סימני האזהרה הכי ברורים - "האקדח המעשן"

שני סימנים בולטים שממש מושכים תשומת לב ברשות המסים: צוואה שנחתמת באותו יום או זמן קצר אחרי המתנה, שבה מקבל המתנה מוריש את אותה דירה בחזרה לאותו אדם שהעביר לו אותה - זו כמעט הוכחה עצמית שהמתנה מעולם לא הייתה אמיתית. וכן אי-העברת הכנסות מהדירה בהתאם לרישום - למשל, אם הדירה רשומה על שם ההורה אבל דמי השכירות ממנה מגיעים לחשבון הבנק של הילד (או להפך) - זו סתירה שביקורת פשוטה חושפת בקלות.

איך זה משפיע על היכולת של מקבל המתנה לקנות דירה בעצמו בעתיד

נקודה מעשית שכדאי לדעת: מי שמקבל דירה שלמה במתנה "מאבד" את הזכאות שלו למדרגות מס רכישה של "דירה יחידה" ברכישה עתידית, כי מבחינת רשות המסים כבר יש לו דירה. אבל יש דרך למזער את הפגיעה: מי שמחזיק בחלק שלא עולה על שליש מדירה עדיין נחשב "חסר דירה" לצורך רכישה עתידית - ולכן חלק ממשפחות מעבירות דירת השקעה בחלקים שווים לכמה ילדים (למשל שליש לכל ילד), כך שכל אחד מהם שומר על הזכאות שלו לרכוש בעתיד דירה ראשונה במדרגות המס המוזלות.

מה כן אפשר לעשות בלי להיכנס לבעיה

אפשר להבטיח מראש שההורה יוכל להמשיך לגור בדירה עד יום מותו, גם אחרי שהיא כבר "בבעלות" הילד - זה נחשב סידור לגיטימי ומקובל, כל עוד הוא מוסדר מפורשות בהסכם המתנה. הדרך הבטוחה ביותר להימנע מבעיה היא שהעברת הדירה תשקף כוונה אמיתית ומתמשכת - לא רק שלב טכני בדרך למכירה עם החזרת הכספים.

לסיכום

העברת דירה במתנה יכולה לחסוך מס משמעותי, אבל היא צריכה להיות עסקה אמיתית, לא רק תרגיל מיסויי על הנייר. תקופת הצינון היא רק תנאי פורמלי אחד - גם אחריה, אם המהלך כולו נראה כאילו נועד רק להפחית מס בלי טעם כלכלי אמיתי, הוא עלול להיפסל כליל, כפי שנקבע בפרשת שמרת. אם אתם שוקלים להעביר נכס במתנה - אשמח לוודא שהמבנה שאתם בונים באמת יעמוד בביקורת.