העברת דירה במתנה לקרוב משפחה: מס שבח, מס רכישה ותקופת צינון

העברת דירה במתנה בין קרובי משפחה, למשל מהורה לילד, מילד להורה או בין בני זוג, פטורה ממס שבח ומקבלת הקלה במס רכישה. במאמר הזה אסביר מי נחשב קרוב משפחה לעניין כל אחד מהמסים, מתי מקבל המתנה יכול למכור את הדירה בפטור, ומה עושים כדי שרשות המסים לא תראה במתנה עסקה מלאכותית.

העברה ללא תמורה: דיווח לרשות המסים ורישום בטאבו

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר "מכירה" גם כשאין תמורה, ולכן מתנה של דירה היא עסקה במקרקעין לכל דבר. נותן המתנה ומקבל המתנה מגישים כל אחד הצהרה לרשות המסים בתוך 30 יום מיום העסקה, ואחר כך המתנה נרשמת בטאבו על שם מקבל המתנה. הפטור ממס שבח וההנחה במס רכישה חלים רק כשההעברה באמת ללא תמורה.

מס שבח: מי נחשב קרוב משפחה

נותן המתנה פטור ממס שבח כשהוא מעביר את הדירה ללא תמורה לקרוב משפחה. לעניין הפטור הזה, קרוב הוא בן או בת זוג, הורה, סב או סבתא, ילד, נכד וכל צאצא אחר, צאצא של בן הזוג, ובני הזוג של כל אלה, למשל חתן או כלה. הפטור חל כשנותן המתנה הוא אדם פרטי.

בין אחים הפטור חל רק על דירה שהאח או האחות קיבלו מהורה או מסב, במתנה או בירושה. כשהדירה מגיעה בירושה ולא במתנה, הכללים במכירה שונים, ופירטתי אותם במאמר על פטור ממס שבח בדירה שהתקבלה בירושה.

מס רכישה בהעברת דירה במתנה

מקבל המתנה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל, כשהמתנה היא מקרוב. לעניין מס רכישה, קרוב הוא בן או בת זוג, הורה, ילד, נכד וכל צאצא אחר, בן הזוג של צאצא, ואח או אחות. בהגדרה הזו אחים נכללים בלי תנאי, אבל סבים לא נכללים. לכן דירה שנכד נותן לסבו לא מקבלת את ההנחה, ודירה שסב נותן לנכדו כן.

העברת דירת מגורים במתנה לבן או בת זוג שגרים יחד עם נותן המתנה בדירה פטורה ממס רכישה.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה: תקופת הצינון

מי שקיבל דירה במתנה לא יכול לקבל פטור על מכירת דירת מגורים עד שעוברת תקופה שקבועה בחוק:

• אם הוא לא גר בדירה דרך קבע: ארבע שנים מהיום שנעשה הבעלים שלה.
• אם הוא גר בה דרך קבע: שלוש שנים מהיום שהתחיל לגור בה כבעלים.

אם מקבל המתנה קיבל את הדירה לפני גיל 18, התקופה נספרת מהיום שמלאו לו 18. אותו כלל חל על מי שקנה דירה כשלפחות מחצית מהמחיר הגיעה אליו במתנה בשלוש השנים שלפני הקנייה.

כשההעברה במתנה הייתה פטורה ממס שבח, מקבל המתנה נכנס לנעלי נותן המתנה. מס השבח במכירה מחושב לפי היום שבו נותן המתנה קנה את הדירה ולפי השווי שבו קנה אותה, כך שהשבח שנצבר אצלו עובר למקבל המתנה.

מתי רשות המסים רואה במתנה עסקה מלאכותית

החוק מאפשר למנהל מיסוי מקרקעין להתעלם מעסקה מלאכותית או בדויה, או מעסקה שאחת המטרות העיקריות שלה היא הימנעות ממס או הפחתת מס בלתי נאותה, ולשום את המס המגיע. הסמכות הזו חלה גם על מתנה בתוך המשפחה. כשהורים מעבירים דירה לילד כדי שימכור אותה בפטור שלו, והכסף מהמכירה חוזר אליהם, רשות המסים עלולה לטעון שהמתנה מלאכותית ולשום את המס כאילו ההורים מכרו את הדירה בעצמם.

איך מראים שהמתנה אמיתית

כדי לבדוק אם מתנה אמיתית, ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין בנצרת בחנה מי נהנה מהנכס אחרי ההעברה ומי נהג בו כבעלים. באותו מקרה בני זוג העבירו בית במתנה לאמה של האישה, כדי לשלם מס רכישה מופחת על בית אחר שקנו, ובאותו יום האם ערכה צוואה שהורישה את הבית בחזרה להם. הוועדה קבעה שהמתנה הייתה עסקה מלאכותית, ונתנה משקל לכך שבני הזוג המשיכו ליהנות מההכנסה מהבית ונהגו בו כבעלים, ולכך שלא הוכח טעם מסחרי ממשי למתנה מלבד החיסכון במס (ו"ע 24989-09-18 שמרת נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה, 6.2.2020).

כדי שמתנה בתוך המשפחה תעמוד בבדיקה כזו, כדאי לוודא שאחרי ההעברה:

• הדירה רשומה בטאבו על שם מקבל המתנה.
• אם הדירה מושכרת, חוזה השכירות נחתם על שם מקבל המתנה, ודמי השכירות נכנסים לחשבון שלו.
• מקבל המתנה מחליט על הדירה, למשל אם להשכיר אותה, לשפץ אותה או למכור אותה.
• מקבל המתנה לא עורך צוואה שמחזירה את הדירה לנותן המתנה.
• כשמקבל המתנה מוכר את הדירה, הכסף מהמכירה נשאר אצלו.

דירה במתנה ומס רכישה בקנייה הבאה

מי שקיבל דירה שלמה במתנה הוא בעלים של דירה, ולכן כשיקנה דירה נוספת לא ישלם מס רכישה לפי המדרגות של דירה יחידה. חלק בדירה שאינו עולה על שליש לא נספר לעניין זה. לכן העברה של עד שליש מהדירה לכל ילד משאירה לו את הזכאות למדרגות של דירה יחידה.

לעניין מס רכישה, ילד מתחת לגיל 18 נחשב רוכש אחד יחד עם הוריו, אלא אם הוא נשוי. לכן דירה שעוברת במתנה לילד קטין נספרת יחד עם הדירות של ההורים.

לסיכום

העברת דירה במתנה לקרוב משפחה פטורה ממס שבח, ומקבל המתנה משלם בדרך כלל שליש ממס הרכישה הרגיל. כדי למכור את הדירה בפטור, הוא צריך להמתין שלוש או ארבע שנים, ומס השבח מחושב מהיום שבו נותן המתנה קנה אותה. מתנה שבה נותן המתנה ממשיך ליהנות מהדירה או מהכסף ממכירתה עלולה להיחשב עסקה מלאכותית. אם אתם שוקלים להעביר דירה במתנה או לקבל דירה כזו, אפשר לפנות אליי ונבדוק יחד את המבנה ואת ההשלכות במס.