מה אסור למשכיר לעשות, גם כשהשוכר מפר את החוזה

כשמשכירים דירה, לא כל מה שכתוב בחוזה תקף, ויש פעולות שאסור לעשות גם כשהשוכר מפר את החוזה. במאמר הזה אסביר מה החוק מתיר למשכיר לדרוש ומה אסור לו לעשות.

אסור לעשות דין לעצמכם

גם אם השוכר לא משלם, גם אם החוזה הסתיים וגם אם אתם בטוחים שאתם צודקים, אסור להחליף מנעול, לנתק חשמל או מים או לפנות שוכר בכוח. זו עשיית דין עצמית, שהיא עוולה אזרחית ולעיתים גם עבירה פלילית. בת"א 21407-02-20 (שלום תל אביב-יפו) משכירים שהחליפו מנעולים לשוכר שלא שילם חויבו לפצות אותו ב-70,000 ש"ח. פינוי שוכר נעשה רק בתביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר בבית המשפט, ואחרי פסק דין, באכיפה דרך ההוצאה לפועל. גם שוכר שאין לו חוזה כתוב אינו פולש שאפשר להוציא בכוח, וצריך לעבור את אותו הליך.

תיקון "השכירות ההוגנת"

תיקון לחוק השכירות והשאילה הגביל את מה שהיה מקובל לדרוש בעבר. אלה הנקודות העיקריות שנוגעות למשכירים:

בטוחות: הגבלה על הסכום ועל המימוש

החוק מגביל את סכום הבטוחה שמותר לדרוש מהשוכר ואת הנסיבות שבהן מותר לממש אותה. במקרים רבים צריך לתת לשוכר התראה והזדמנות לתקן את ההפרה לפני מימוש הבטוחה. סוגי בטוחות שונים (ערבות בנקאית, שטר חוב, ערב אישי) נותנים ודאות שונה בגבייה: ערבות בנקאית קלה יותר למימוש, ואילו ערב אישי מחייב הליך נפרד נגד הערב אם השוכר לא משלם.

מי משלם על מה: כללים שאי אפשר לשנות בחוזה

אם הבאתם מתווך מטעמכם, אתם משלמים את דמי התיווך ולא השוכר. אי אפשר לחייב את השוכר בדמי ביטוח המבנה (בשונה מביטוח תכולה). סעיף שמאפשר לכם לבטל את החוזה בלי הפרה של השוכר בטל, אלא אם גם לשוכר יש זכות ביטול מקבילה. כלומר, אי אפשר לנסח חוזה שנותן זכות יציאה רק למשכיר.

מסירת דירה ראויה למגורים

החוק מחייב למסור לשוכר דירה ראויה למגורים, וקובע את אחריותכם לפגמים שידעתם עליהם ולא גיליתם לשוכר. זו חובה קוגנטית שאי אפשר להתנות עליה בחוזה. אם אתם יודעים על בעיה, עדיף לגלות אותה מראש מאשר להסתמך על סעיף שמנסה לפטור אתכם מאחריות, כי סעיף כזה כנראה לא יחזיק בבית המשפט.

תיקונים: בלאי סביר מול נזק

לפי ברירת המחדל בחוק, המשכיר אחראי לתקן ליקויים במושכר, אלא אם נגרמו באשמת השוכר. מכאן מחלוקת שחוזרת בסוף השכירות: מה נחשב בלאי סביר (באחריותכם, ואי אפשר לנכות אותו מהפיקדון) ומה נחשב נזק (שאפשר לנכות). תיעוד מפורט של מצב הדירה בתחילת השכירות מונע את הוויכוח הזה.

מה כן חשוב שתכלילו בחוזה

פרוטוקול מסירה מפורט, עם תיעוד מצב הדירה (רצוי עם תמונות) בתחילת השכירות. הגדרה ברורה של מי אחראי על אילו תיקונים. מועדי ההודעה על אופציית הארכה: אם האופציה היא של השוכר, החוק מחייב אותו להודיע לא יאוחר מ-60 יום לפני תום תקופת השכירות אם הוא מממש אותה, ואי אפשר לקבוע בחוזה מועד מוקדם יותר. אם האופציה היא שלכם, אתם צריכים להודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 יום לפני תום התקופה, ורק אם תנאי ההארכה נקבעו בחוזה מראש. כדאי לכתוב את המועדים בחוזה כדי ששני הצדדים יכירו אותם. ותנאי הצמדה ברורים, אם יש.

לסיכום

חוזה שכירות טוב מהצד של המשכיר משתמש במה שהחוק מתיר ומתעד מראש את מה שעלול להפוך למחלוקת. סעיף שמנסה לעקוף את החוק כנראה לא יחזיק בבית המשפט. וגם כשהשוכר לא משלם או לא מתפנה בסוף החוזה, פועלים רק דרך בית המשפט. אם אתם עומדים להשכיר נכס, אשמח לעזור בניסוח החוזה.